チームを作る(増田社長)

この言い方には語弊がありました。仲間に入れてもらうという表現の方がしっくりと来ます。不動産投資を地に足がついた生業にするためには、各分野の良きパートナーとの出会いが必須です。こうした気心の知れたプロ達と仕事をさせてもらうことは、私の至福の喜びです。その人達は、内装業者・塗装業者・防水業者・清掃業者・道具屋・売買仲介担当者・賃貸仲介業者・賃貸管理担当者・リーシング担当者・設計士・会計士・弁護士など各 … 続きを読む→

初の社債発行 続々 ヤフーなど、成長資金を低コストで

2017年2月22日付日経新聞によれば、社債を初めて発行する企業が相次いているようです。ヤフーはクレジットカード事業への投資資金として350億円程度、リクルートホールディングスもM&Aなどの成長投資のために500億円程度の調達を予定しています。 日銀のマイナス金利政策の導入で、現在も5年債の国債利回りはマイナスであるのに対して、社債はプラスを維持しており投資家の需要が高いこともその背景にあ … 続きを読む→

大手銀、リスク融資拡大

2017年2月9日付の日経新聞によれば、大手銀行が劣後ローンの融資を拡大、同ローンの昨年の総額は前年比8倍強に急増しているとのことです。 劣後ローンとは、負債と資本の特徴を併せ持った「ハイブリッド・ファイナンス」の一つです。通常のローンよりも返済順位が低く、自己資本に近い性格を持つことから、メザニンファイナンスと呼ばれることもあります。メザニンとは、中二階という意味です。負債と資本の真ん中というこ … 続きを読む→

餅は、餅屋(増田社長)

なんでも一人でやろうとする人がいます。私も多分にこの傾向は強いですが、自分の仕事は不動産投資家としての計数管理と意思決定であるべきと心得、割り切るようにしています。 私は職人でもなければ、リーシング(賃貸客付け)の専門家でもありません。私は運営経費の金を圧縮するという理由のみで、自前でクロスを貼ったり、清掃業務をしようとは思いません。プロである彼らの技量には到底かなわないことを知っているからです。 … 続きを読む→

いい買い物をしてますか?

大幅なディスカウントをしてくれるからと言って買う必要のない車を買う人はいないでしょう。それでも、世の中は「いい買い物」とは、定価に比べてどれだけ安く買えるかということなのだと信じて疑わない人は多いものです。そんな人は決して経済的に豊かになることはないでしょう。 いい買い物かどうかは、商品の価値と価格の差によって決まります。決して定価に比べてどれだけ安く買えるかということではないわけです。私たちは、 … 続きを読む→

三菱ケミカル、経営管理に投資効率ROICを導入

日経新聞(2017年1月25日付)によれば、三菱ケミカルホールディングスが4月からROIC(投下資本利益率)を経営管理の指標に導入するそうです。 ROICは30ほどある事業ユニットごとに算出し、目標値はフィルムなどの機能商品で8%、素材で5%、医薬品などのヘルスケアで5%となっています。 企業は、資金調達コストである加重平均資本コスト(WACC)を上回るROICを稼ぎ出す必要があります。同社は、W … 続きを読む→

金には色が付いている(増田社長)

10円玉は茶色、50円玉は銀色の穴の開いたやつ、100円玉は中型の銀色で、銀色の大きいのが500円玉ですよね。コンビニで買い物をしているときに、小銭入れからお金をこぼしてしまいました。小銭を床にまき散らしました。 私はため息をつきながら、お金を拾い集めます。店員さんも一緒に拾ってくれました。レジ裏の隅っこにも転がりましたが、お金には色と形があるので、直ちに行動したおかげで拾い集めることができました … 続きを読む→

誉めて育てるか、叱って育てるか

子供は褒めて育てるのがいいのか、叱って育てるのがいいのか。子供を持つ親ならば、少なからず悩んだ経験があると思います。 感覚としては、どちらが正しいのか分からないかもしれません。ただ、学問的には、ハト、ネズミ、ヒトその他の動物実験から、「失敗を叱るよりも、能力向上を誉める方が効果的である」ということが確かめられています。 心理学者で、2002年のノーベル経済学賞を受賞したダニエル・カーネマン教授が、 … 続きを読む→

増し分で考える(後半)

前回に引き続き、「増し分で考える(後半)」です。今回はクライアント先で実際に起きた事例です。 そのプロジェクトは、企業価値経営を社内で根付かせるというものでした。設備投資判断のルールに関しては、その会社はすでにNPV法をつかっていました。 ところが、社内でその考え方が十分に浸透しているとは言えず、中には誤った理解をしている社員もいるというのが課題認識だったわけです。まず手始めに過去の大型設備投資案 … 続きを読む→

銀行に信用を貯金する(増田社長)

私は、よい融資条件を求めて銀行を渡り歩くことはしません。変わり者と思われるかもしれませんが、私なりの哲学があります。取引先の銀行は、当社の情報をファイルで管理しています。担当者が変わるたびに、そのファイルは引き継がれていきます。 私は会社の決算書が出来上がるたびに、決算書とは別に簡単な営業概況書を作成して、こちらから報告に出向きます。営業状況が良い時も悪い時も、包み隠さずに正直にお知らせするように … 続きを読む→

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