判断の速さは価値-不動産投資編(増田社長)

「速さは価値」について、不動産投資では具体的にどういうことなのかを書いてみます。

私は仲介業者から物件を紹介された場合には、早ければ2時間後、遅くても半日後には現場に立つようにしています。

私の場合、物件を見ないで買付を入れるということはしません。都内の物件が多いので、最近は電車を使うことが多いのですが、電車に乗っている時にノートPCを開けて、およその価値計算を完了させます。

分析ソフトは独自開発した解析ソフトがありますから、条件を入れれば瞬時に買付価格の幅を把握できる状態になっています。

検討する物件は商業系を問わず様々ですが、ほぼ全てが中古物件なので、結構荒れている物が多いかもしれません。建物の再生が必要なため改修工事が前提となる案件が多いです。

そのため、今までの経験から、足場工事や防水塗装工事、リノベート工事などの総額を頭の中で想像します。この想定額に対する実額との誤差は、大体15%程度かと思います。

この段階ではまだ、建物のプロである職人は物件を見ていませんので、本気で買付を入れる場合に限り、職人たちに見積りを依頼します。

さて実際に現場に立って、建物の状態や隣地の状況を何となく漠然と見ながら、周辺も軽く歩いてみます。特に嫌悪施設がないかということには注意していると思います。

この段階で多くの場合、私は喫茶店に入ります。そしてPCを開きながら、価格の微調整を始めます。そして、検討するか否かを仲介業者に電話します。仲介業者から買付価格の目安を聞かれることもありますので、分かる範囲で誠実に答えるようにしています。

実は、この回答は仲介業者にとって、メリットがあります。投資家の想定価格をいち早く聞ける訳ですから、私で成約できなくても、今後の叩き台となる取引価格の1つを知ることができるからです。

このような循環が構築されると、他の人よりも早く物件を見れる可能性があります。必然的に優良物件の取得確率は高まります。

但し、必ずライバルが現れますから、交渉権が獲得できる確率は5%未満と心得た方がよいと思います。ほとんどの場合、無駄足になることが多いのです。こんな感じなので、私は検索サイトの健美家や楽待は利用しません。

というか、最近は私から物件を探しに行くという行為をほとんどしません。来た物をただ受けるという感じでしょうか?

話をまとめますと、不動産投資に対する「速さは価値」とは、

1)誰よりも早く物件を見ることができるようになれば、取得確率が増します。(高くなる)
2)仲介業者は、いち早く投資家の価格を知れるので、手数料獲得の可能性が増します。(高くなる)

一例を挙げれば、こんなところでしょうか?もう一つ重要な速さとして、投資家のファイナンス力があります。その話はまた別の機会で。


私が不動産投資の達人として尊敬する増田社長のブログです。増田社長の自己紹介はこちらをご覧下さい。

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