運転資金(増田社長)

会社や商売をされている方ならば、資金繰りに頭を悩まされる方も多いかもしれません。いわゆる運転資金という類のものです。

会社にとって運転資金は血液のようなものですから、儲かっていても売掛金ばかり増えてしまっては、資金ショートする可能性があります。

不動産投資でも同様に運転資金はとても重要です。この資金は物件取得時に銀行から調達する長期借入金のことではありません。賃貸業における運転資金とは、建物の計画的な修繕を実施するための資金のストックだと私は考えています。

新築でも15年も経過すれば、建物は随分と傷んできます。定期的な防水工事を実施しないと、防水層が切れて躯体の中に水が浸入し深刻な事態を招きます。

外壁の塗装工事も美観の問題だけと捉えがちですが、実際は躯体外側の防水性能を期待するものであり、建物の色が蘇るというのは2次的な付帯効果にすぎません。

また築25年も経過すると、居室内のキッチンやバスなど大きな設備も劣化が進みますし、まだ使えそうだとしても時代遅れで陳腐化している可能性は高いです。このようなメンテナンスを怠ると、当然のように家賃は下落し、賃貸経営は息詰まります。

このため、長期営繕計画費用(CAPEX:Capital Expenditure)という考え方がとても重要になります。将来の大規模修繕に備えて、一定額を毎月積立ていくという考え方です。

新築の場合、最初の10年は修繕費用がほとんど掛からないので、脇が甘くなって遊行費に消えてしまう場合があります。後から慌てても高額のため準備できなくなることも多いようです。

またその時に、銀行を頼って借入金で修繕費用を賄うことも出来ますが、このような設備投資資金は9年返済が上限となる場合が多いようで、物件取得時の長期借入金と重なることも多く、どの道苦しいという現実が待っているのです。

中長期の不動産投資は、修繕との戦いなのです。


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