月別アーカイブ: 2017年4月

収益不動産の色々な利回りPart3(増田社長)

レベル4は、私が考える最高難易度の利回り表現です。 オントラックのセミナーでも紹介されるIRR測定を不動産投資に応用した考え方で、投資元本に対する複利成長率を求める方法論になります。単利である不動産投資について、IRRという単利複利変換器を活用することで、全投資期間での複利成長率を抽出し、預金利率と比較可能な利回りに変換します。 ただ、この指標は仲介業者には馴染みのない利回り表現になりますので、フ … 続きを読む→

収益不動産の色々な利回りPart2(増田社長)

レベル2からレベル3について説明します。前回の繰り返しになりますが、これらの利回りは、運用時の税支出を考慮しない税引前の利回り表現で、概ね投資初年度の単年度収益のみに着眼する方法であり、将来の売却価格は取得価格に等しいという前提があります。くれぐれも注意してください。   レベル2 還元利回りとNCF利回り 還元利回り(キャップレート)=税抜き本体価格を分母とするネット利回り(NOI利回り) ファ … 続きを読む→

収益不動産の色々な利回りPart1(増田社長)

収益不動産で使われる利回りには色々な表現方法があります。皆様には既知の内容が多いと思われますが、あまり本で紹介されていない内容も含めて、私なりの見解をまとめてみました。 最初に利回り表現の前提条件を定義した上で、用語の難易度順にレベル1からレベル4に整理します。 レベル1からレベル3で紹介する利回りは、運用時の税支出を考慮しない税引前の利回り表現になります。概ね、投資初年度の単年度収益のみに着眼す … 続きを読む→

情報を捨てる、情報を拾う(増田社長)

今の世の中は、本当に情報が氾濫していると思います。一昔前ならば、専門的な事柄を調査しようと思ったときに、その情報へ行きつくためには、専門家を探すことから始めねばなりませんでした。キーワードとなる糸口を見つけるだけでもひと苦労したものです。 ところが、インターネットという世界が状況を一変させました。今ならば専門性の高い分野であっても、かなりの情報を瞬時に集めることができます。ただ問題なのは、得られる … 続きを読む→

チームを作る(増田社長)

この言い方には語弊がありました。仲間に入れてもらうという表現の方がしっくりと来ます。不動産投資を地に足がついた生業にするためには、各分野の良きパートナーとの出会いが必須です。こうした気心の知れたプロ達と仕事をさせてもらうことは、私の至福の喜びです。その人達は、内装業者・塗装業者・防水業者・清掃業者・道具屋・売買仲介担当者・賃貸仲介業者・賃貸管理担当者・リーシング担当者・設計士・会計士・弁護士など各 … 続きを読む→

餅は、餅屋(増田社長)

なんでも一人でやろうとする人がいます。私も多分にこの傾向は強いですが、自分の仕事は不動産投資家としての計数管理と意思決定であるべきと心得、割り切るようにしています。 私は職人でもなければ、リーシング(賃貸客付け)の専門家でもありません。私は運営経費の金を圧縮するという理由のみで、自前でクロスを貼ったり、清掃業務をしようとは思いません。プロである彼らの技量には到底かなわないことを知っているからです。 … 続きを読む→

金には色が付いている(増田社長)

10円玉は茶色、50円玉は銀色の穴の開いたやつ、100円玉は中型の銀色で、銀色の大きいのが500円玉ですよね。コンビニで買い物をしているときに、小銭入れからお金をこぼしてしまいました。小銭を床にまき散らしました。 私はため息をつきながら、お金を拾い集めます。店員さんも一緒に拾ってくれました。レジ裏の隅っこにも転がりましたが、お金には色と形があるので、直ちに行動したおかげで拾い集めることができました … 続きを読む→

設備投資・研究開発減税について

本日の日経新聞に2013年度の1年間に限った時限措置として以下の条件を満たす場合、工作機械や生産ラインへの投資額の3%を法人税額から控除するか、30%分を前倒し償却(特別償却)することを認めるとあります。 条件 年間総投資額が   (1)前年度より10%以上増えること           (2)前年度の減価償却費を上回ること 成長企業(ベンチャー企業等)や多 … 続きを読む→

アカデミーヒルズで「はじめてのファイナンス」講座を開催します

弊社代表石野雄一による 「はじめてのファイナンス~これだけは知っておきたい!ファイナンスの基礎を学ぶ~」講座を開催します。 是非、ご参加ください。 日時:2013年3月6日(水)19:00~21:30 場所:アカデミーヒルズ49(東京都港区六本木6-10-1 六本木ヒルズ森タワー49階) 内容:ファイナンスは経営や財務部門に携わる方でなくても、社会人の基礎知識として学ぶ必要性を感じている方は多いの … 続きを読む→

石野 雄一の本

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女子高生社長、ファイナンスを学ぶ -がけっぷち経営奮闘記-

女子高生社長、ファイナンスを学ぶ がけっぷち経営奮闘記 倒産寸前! がけっぷちの出版社を救ったのは、女子高生の勇気と「ファイナンス」だった!
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