カテゴリー別アーカイブ: 不動産投資

銀行に信用を貯金する(増田社長)

私は、よい融資条件を求めて銀行を渡り歩くことはしません。変わり者と思われるかもしれませんが、私なりの哲学があります。取引先の銀行は、当社の情報をファイルで管理しています。担当者が変わるたびに、そのファイルは引き継がれていきます。 私は会社の決算書が出来上がるたびに、決算書とは別に簡単な営業概況書を作成して、こちらから報告に出向きます。営業状況が良い時も悪い時も、包み隠さずに正直にお知らせするように … 続きを読む→

台風とみかん(増田社長)

昔、みかん農家の友人から教えられた話です。みかんの相場のことです。 穏やかな天候の年は、雨が適度に降り、また夏の太陽が元気なので、みかんは太陽光と海からの反射光を十分にもらい素晴らしい品物に仕上がるそうです。 糖度が高く、食味もよい美味しいみかんになります。いわゆる豊作です。このような年は、消費者にとっては非常に有難い年なのですが、みかん農家にとっては、苦悩の年になると言います。 何故ならば、どこ … 続きを読む→

マイナス金利で思うこと(増田社長)

私は経済の専門家ではないので、金利政策についての詳しい説明はできません。ただ2016年1月末のマイナス金利の発表には、仰け反るほど驚きました。 個人的には、リーマンショックよりもすごいことが起きているのかもしれないと感じました。この資本主義の世の中で、金利がマイナスになるなんてことがあってもよいのだろうか?それが率直な感想です。 さて不動産投資への影響を考えてみると、不動産業界の大方の見解では、好 … 続きを読む→

資金繰り表を作る(増田社長)

安定した賃貸経営をするためには、今後10年程度の運転資金をモニタリングすることが、私は重要だと考えています。 飲食店経営などの場合は、季節変動のため売上予測が難しく、あまり長い期間の資金繰り表に意味はないと思われます。 しかしながら不動産投資では、比較的長期の予測が可能と考えます。特に東京23区およびその周辺地域の賃貸市場は比較的需要が多く、駅からの徒歩距離など立地を厳選すれば、安定した市場を形成 … 続きを読む→

運転資金(増田社長)

会社や商売をされている方ならば、資金繰りに頭を悩まされる方も多いかもしれません。いわゆる運転資金という類のものです。 会社にとって運転資金は血液のようなものですから、儲かっていても売掛金ばかり増えてしまっては、資金ショートする可能性があります。 不動産投資でも同様に運転資金はとても重要です。この資金は物件取得時に銀行から調達する長期借入金のことではありません。賃貸業における運転資金とは、建物の計画 … 続きを読む→

時読み(ときよみ)をする(増田社長)

相場が高くなり過ぎれば、そのうち安くなりますし、その逆もまたしかりです。10年以上も収益不動産市場の傍観者を続けていると、相場の波のようなものを把握できるようになります。 市場の長期観測により、そこにうごめくプレイヤーたちの癖や習性も特定できます。それも定性的ではなく定量的な数値として整理出来るようになります。 将来価格の全時系列での正確な予測は誰にも分かりませんが、将来価格の最低額と最高額ならば … 続きを読む→

特別な消しゴム(増田社長)

ハイリスク・ハイリターンなんて言葉があります。リスクとリターンは見合っていると言われていますが、果たして本当でしょうか? 今生の世界は、リスク量に相応しいリターン量が付着するように神は創造されたのでしょうか?そんなことは決してありません。ハイリスクでローリターンな商品もありますし、またその逆もしかりです。 私は一般の人から見れば、リスク商品を好むようです。そして物件取得後は、そのリスクを消すことに … 続きを読む→

理論と実践とフィードバック(増田社長)

どんなに優れた高価な価値評価ソフトを持っていたとしても、そこに入力する変数に誤りがあれば間違ったバリュエーションになります。 収益物件の価値を正しく査定するためには、多くの変数に対して理論と経験に裏打ちされた数値を入力できなければなりません。 実は意外と入力すべき変数というのは多く、確信を持って入力値を選択できるようになるまでにはそれ相応の経験と専門知識が必要になります。 私の場合、今では本当に不 … 続きを読む→

価値を知る技術の必要性(増田社長)

私はこの10年間、収益不動産の価値評価について深く研究してきました。不動産鑑定士などの資格はありませんが、東京23区周辺のレジデンスに関するバリュエーションには多少の自信があります。 私は、JREITや私募ファンドなどのプレイヤーと比べれば、あまりにもちっぽけな存在であります。でも、今では彼らと同じ土俵で入札に参加します。 実際に、都内の一棟物件で、ローン特約無し・瑕疵担保責任免責・期間1週間の入 … 続きを読む→

桁の違いを意識する(増田社長)

貴方にとって1万円は大金ですか?100万円はどうですか?1億円は絶対に大金ですよね? 大金と思える額は、人によって様々ですが、年収が1,000万円という人達は、そうゴロゴロいるわけでありませんから、やっぱり100万円は大金だと思います。 極端な話ですが、2万円くらいの財布が欲しいとデパートに行った時に、それが15,000円の商品でも28,000円でも、私は気に入ったものを躊躇なく買います。いい齢を … 続きを読む→

石野 雄一の本

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