私はこの10年間、収益不動産の価値評価について深く研究してきました。不動産鑑定士などの資格はありませんが、東京23区周辺のレジデンスに関するバリュエーションには多少の自信があります。

私は、JREITや私募ファンドなどのプレイヤーと比べれば、あまりにもちっぽけな存在であります。でも、今では彼らと同じ土俵で入札に参加します。

実際に、都内の一棟物件で、ローン特約無し・瑕疵担保責任免責・期間1週間の入札という厳しい条件の下、応札し、運用・イクジットした経験があります。

※ローン特約については、こちらをご参照ください。
※瑕疵担保責任については、こちらをご参照ください。

このような案件に触れるようになるためには、何者にも左右されない価値評価技術が必要となります。私が費やした10年間という月日は、あまりにも長く機会損失も甚だしいのですが、今では諦めずに方法論を確立できて本当に良かったと思っています。

今回は、この価値評価技術の必要性についてお伝えしようと思います。収益不動産の取引価格に定価というものはありません。物件の概要書には販売希望価格が明示されているものもあれば、ご相談とだけ書かれているものもあります。

また入札の場合は、最低落札価格のみが表示されています。つまり物件を取得しようとする場合、交渉中に常に自分から価格を決めるという行為が必要になります。高く付け過ぎれば買えるでしょうが、将来に禍根を残す可能性は高くなります。

安すぎれば絶対に買うことができません。そこには相手方との交渉のみならず、その物件を取得しようと目論むライバル達の価値観をも斟酌する必要があります。

定価はないけれども、相場は確かにあります。いくら欲しいと駄々をこねても、自分勝手な了見だけでは相手にされない世界なのです。私が価値評価を洗練させたいと思った理由はここにありました。そして、本当に知りたいと思った事柄は以下の２つでした。

１）プロと言われるプレイヤー達は、どんな価格を付けるのだろうか？
２）そして、その中心価格に対して、どの程度の幅が存在するのであろうか？

私自身が、この2点を明確にイメージできなければ、この世界では戦えないと考えました。少しずつでも、私は賢明な投資家になりたいと思うようになりました。

いい加減な価値評価しか出来ない人間になってしまえば、仲介業者やリフォーム業者を悪戯に振り回すだけの存在となり、やがて相手にされなくなってしまうのは自明だからです。彼ら利害関係者に対する誠意のためにも、価値評価技術の確立が急務だったと思います。

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私が不動産投資の達人として尊敬する増田社長のブログです。増田社長の自己紹介はこちらをご覧下さい